物業(yè)公司工商登記信息
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91371102755437892W
名稱：日照市日新物業(yè)管理有限公司
住所：山東省日照市東港區(qū)秦樓街道菏澤路217號(hào)
類型：有限責(zé)任公司（非自然人投資或控股的法人獨(dú)資）
注冊(cè)資本：伍佰萬(wàn)元整
法定代表人：隋杰
成立日期:2003年10月20日
經(jīng)營(yíng)范圍：一般項(xiàng)目：物業(yè)管理；食品銷售（僅銷售預(yù)包裝食品）；人力資源服務(wù)（不含職業(yè)中介活動(dòng)、勞務(wù)派遣服務(wù)）。（除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照依法自主開(kāi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）
許可項(xiàng)目：建設(shè)工程施工。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以相關(guān)部門批準(zhǔn)文件或許可證件為準(zhǔn)）
物業(yè)公司內(nèi)部組織框架
物業(yè)經(jīng)理：隋杰
內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置：
一、辦公室
負(fù)責(zé)會(huì)務(wù)管理、綜合材料、督查督辦、行政管理、日常服務(wù)、后勤保障、董事會(huì)辦公室日常事務(wù)管理及其他工作；
二、保潔負(fù)責(zé)人
負(fù)責(zé)辦公樓保潔管理、檢查考核及日常保潔培訓(xùn)工作；
三、保安負(fù)責(zé)人
負(fù)責(zé)公司保安人員的日常檢查、安全培訓(xùn)及管理工作；
四、安全負(fù)責(zé)人
負(fù)責(zé)公司內(nèi)部安全生產(chǎn)管理、特種設(shè)備管理、應(yīng)急預(yù)案的建立與管理工作；
五、維修負(fù)責(zé)人
負(fù)責(zé)公司服務(wù)區(qū)域內(nèi)的維護(hù)保養(yǎng)修理工作。
物業(yè)公司便民服務(wù)電話
物業(yè)管理服務(wù)：0633-8221107
物業(yè)公司規(guī)章制度
一、 目的：
規(guī)范全體員工行為，加強(qiáng)本公司員工隊(duì)伍的建設(shè)，提高員工的基本素質(zhì)。
二、 適用范圍：
物業(yè)管理公司所有工作人員。
三、 職責(zé)：
1.物業(yè)管理公司的所有員工有義務(wù)嚴(yán)守規(guī)章制度、為公司利益而做出貢獻(xiàn)。
1.各部門負(fù)責(zé)人要對(duì)員工進(jìn)行規(guī)章制度教育，并全面貫徹下去。
四、關(guān)于上班時(shí)間
1.夏季時(shí)間為上午8：30----12：00 下午2：00----17:30
東季時(shí)間為上午8：30----12：00 下午2：30----16:00
2.不得無(wú)故遲到、早退、外出;
3.員工請(qǐng)假須提前一天通知部門主管批準(zhǔn)后方可請(qǐng)假(特殊情況例外);
4.嚴(yán)禁無(wú)故曠工;
5.上、下班必須簽到;
6.不許代別人簽到;
7.不得涂改簽名冊(cè)。
五、其它
1.服從上司的命令;
2.發(fā)生事情必須立即上報(bào)、聯(lián)絡(luò);
3.嚴(yán)禁在花園內(nèi)吐痰或丟垃圾;
4.不準(zhǔn)喧嘩、賭博;
5.不準(zhǔn)盜竊他人或公司內(nèi)的東西;
六、物業(yè)管理公司規(guī)章制度
1、工作時(shí)間不準(zhǔn)睡覺(jué)或做出睡覺(jué)姿勢(shì);
2、嚴(yán)禁在辦公室私用電話;
3、除急事外不許接聽(tīng)私人電話;
4、不許用任何方式威脅、恐嚇同事;
5、不許在公司內(nèi)打架;凡有打架者，無(wú)論何原因，一律做無(wú)條件開(kāi)除處理。
6、凡在被本公司開(kāi)除的雇員，一律不準(zhǔn)再招入公司，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，即時(shí)開(kāi)除并扣除所有工資。
違反以上規(guī)章制度將嚴(yán)肅處理，重者將嚴(yán)懲警告及罰款或送公安機(jī)關(guān)。
望各位員工嚴(yán)格遵守。
七.其它
1、不服從上司的命令，按嚴(yán)重警告處理并罰款5—20元，屢次重犯則開(kāi)除處理。
2、疏忽報(bào)告或聯(lián)絡(luò)而受到損害，則嚴(yán)重警告并罰款10元。
3、在公共場(chǎng)所或花園內(nèi)吸煙，則罰款10元;
4、發(fā)現(xiàn)喧嘩、賭博，按嚴(yán)重警告且罰款20元處理，情節(jié)嚴(yán)懲者以開(kāi)除處理;
5、凡盜竊他人的物品，立即開(kāi)除并送公安機(jī)關(guān)處理;
6、上班時(shí)間內(nèi)怠工或打瞌睡 ，則嚴(yán)懲警告并罰款10元起。情節(jié)嚴(yán)重者開(kāi)除處理。
7、不按時(shí)上交工作報(bào)表、不按時(shí)填寫工作記錄，查到一次罰款10元。
8、內(nèi)部培訓(xùn)時(shí)間無(wú)故不到者，罰款10元，并給予警告。
(一) 考勤
1. 考勤內(nèi)容
① 上班時(shí)間已到而未到崗者，即為遲到;
② 未到下班時(shí)間而提前離崗者，即為早退;
③ 工作時(shí)間未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)離開(kāi)工作崗位者，為擅離職守;
④ 遲到、早退或擅離職守超過(guò)30分鐘，或未經(jīng)準(zhǔn)假而不到班者，均為曠工。
2. 考勤須知
① 對(duì)有遲到、早退、擅離職守現(xiàn)象的員工，應(yīng)進(jìn)行教育，數(shù)屢教不改的，給予適當(dāng)?shù)募o(jì)律處分，如有造成嚴(yán)重后果的，應(yīng)追究其責(zé)任。
② 對(duì)曠工者，應(yīng)責(zé)成其作出書面檢討，并扣除兩倍工資，扣發(fā)當(dāng)月各項(xiàng)獎(jiǎng)金，曠工二天以上，每增加一天，加扣年終獎(jiǎng)10%。連續(xù)曠工10，或一年內(nèi)累計(jì)曠工超過(guò)15天或曠工雖未達(dá)到上述天數(shù)，但次數(shù)較多，情節(jié)嚴(yán)重，均應(yīng)作除名處理。
(二) 休假
1. 員工休假必須服從組織安排，并按規(guī)定逐級(jí)審批，報(bào)人事部批準(zhǔn)，主任一級(jí)由部門經(jīng)理安排休假，部門經(jīng)理由總經(jīng)理安排休假。
2. 員工申請(qǐng)休假須一個(gè)星期前填寫《請(qǐng)假申請(qǐng)表》送交部門主管審批。未通過(guò)審批的，不得擅自休假，否則按曠工處理，因特殊原因本人不能親自辦理的，應(yīng)委托別人或電話告假，回來(lái)上班后再補(bǔ)請(qǐng)假條。
3. 病假
① 員工因病或非因工(公)負(fù)傷，經(jīng)公司指定的醫(yī)療單位出具的證明確定不能堅(jiān)持工作，可參考醫(yī)生建議，根據(jù)實(shí)際情況核給病假;
辦公管理制度
員工辦公制度
為加強(qiáng)管理、嚴(yán)明紀(jì)律、發(fā)揮效益、創(chuàng)一流服務(wù)質(zhì)量，特制定以下規(guī)定：
一. 出勤：一月內(nèi)遲到或早退兩次扣一天工資。
二. 請(qǐng)假：必須要請(qǐng)假條，寫明事由，由部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，辦公室核實(shí)。一天以上由主任批準(zhǔn)，三天以上要經(jīng)理批準(zhǔn)，擅自離開(kāi)者，按自動(dòng)辭工處理，扣發(fā)15天工資。
(1) 請(qǐng)事假扣發(fā)當(dāng)天工資。
(2) 請(qǐng)病假，必須要有醫(yī)生證明，三天以內(nèi)工資照發(fā)，三天以上扣除請(qǐng)假期間工資。
(3) 曠工者除扣當(dāng)天工資外，年終獎(jiǎng)扣發(fā)一天工資。
(4) 請(qǐng)假一天以上請(qǐng)假者必須提前申請(qǐng)。
(5) 上班時(shí)間內(nèi)，必須堅(jiān)守崗位，如檢查不在崗位范圍內(nèi)，則按未上班處理，扣半天工資。
三. 堅(jiān)守工作崗位，必須按質(zhì)、按量達(dá)到公司要求，完成各自職責(zé)，不能勝任工作，反映較大意見(jiàn)者，公司處有權(quán)做出調(diào)離原崗位或辭退處理。
四. 如損壞公共財(cái)產(chǎn)，視損壞程度照價(jià)賠償并扣發(fā)工資。
五. 工具、機(jī)器、設(shè)備未經(jīng)辦公室同意，不準(zhǔn)外借。
六. 上班時(shí)間不得看報(bào)、閑聊，不得用通迅設(shè)備聊天;業(yè)余時(shí)間應(yīng)努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)及相關(guān)知識(shí)。
文明辦公制度
一. 員工應(yīng)以認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的作風(fēng)做好本職工作，辦公講求效率。
二. 員工應(yīng)自覺(jué)遵守公司作息時(shí)間，嚴(yán)格執(zhí)行勞動(dòng)紀(jì)律，上班不遲到、不早退、不準(zhǔn)中間私自離崗，外出辦公說(shuō)明去向。有私事或生病不能上班須事先請(qǐng)假。
三. 講究禮貌，注重儀容。員工服裝莊重、大方、清潔。
四. 各辦公室、會(huì)議室嚴(yán)禁吸煙。
五. 保持辦公環(huán)境優(yōu)美清潔，不得隨意丟棄雜物。
六. 愛(ài)護(hù)公共財(cái)物，節(jié)約用水用電。
七. 重視防水、防盜和安全生產(chǎn)。
八. 辦公時(shí)間要保持肅靜，不準(zhǔn)串崗聊天;嘻鬧、高聲喧嘩和爭(zhēng)吵。
九. 嚴(yán)格要求自己，遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。
十. 以上規(guī)定，有違者將按公司規(guī)定，予以經(jīng)濟(jì)處罰。
辦公室值班制度
為及時(shí)處理突發(fā)事件，維護(hù)正常的生產(chǎn)、生活秩序，制定本制度：
一. 值班人員：公司各部門經(jīng)理以下人員，均應(yīng)參加值班。
二. 值班地點(diǎn)：公司辦公室。
四. 值班人員應(yīng)填寫值班登記表，注明值班人、值班起止時(shí)間、值班情況等。
五. 值班人員必須及時(shí)處理各類突發(fā)事件。如遇重大事件，難以處理的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告公司經(jīng)理，并請(qǐng)求有關(guān)部門協(xié)助處理。
六. 值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗。若因此而造成損失的，追究當(dāng)事人的責(zé)任。
七. 值班人同因事、因病無(wú)法參加值班的，應(yīng)事先安排調(diào)班，并報(bào)辦公室。事先無(wú)法安排的，應(yīng)找機(jī)動(dòng)人員暫替，并在值班登記表上注明。
八. 國(guó)家法定節(jié)假日另做加強(qiáng)值班安排。
考勤管理制度
第一條 請(qǐng)銷假
1.請(qǐng)假一天的由主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，請(qǐng)假兩天及以上的由總經(jīng)理批準(zhǔn)，并在行政部備案。本規(guī)定適用于全體員工。
2.請(qǐng)假手續(xù)以書面為準(zhǔn),如遇特殊情況無(wú)法辦理書面請(qǐng)假手續(xù),則應(yīng)電話請(qǐng)假,書面手續(xù)后補(bǔ)。短信請(qǐng)假無(wú)效。
3.員工因公外出不能按時(shí)記錄考勤的，應(yīng)在歸崗后盡快到辦公室進(jìn)行登記，并由主管領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)。
第二條 病假
1.員工本人確實(shí)因病，不能正常上班者，須主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。連續(xù)請(qǐng)病假超過(guò)三個(gè)工作日者，必須取得醫(yī)院開(kāi)具的休假證明。
2.患病員工請(qǐng)假應(yīng)于當(dāng)日九點(diǎn)前向主管領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)假，經(jīng)批準(zhǔn)后方可休假。
3.員工須在病愈上班當(dāng)日將病假條交給辦公室核查存檔。
第三條 事假
1.員工因合理原因需要請(qǐng)事假的，須提前一天書面申請(qǐng)（如遇不可預(yù)測(cè)的緊急情況，必須由本人在早晨九點(diǎn)以前請(qǐng)示公司領(lǐng)導(dǎo)），如實(shí)說(shuō)明原因，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后方可休假，否則按曠工處理。
2.事假按照日標(biāo)準(zhǔn)工資100%扣除。
3.工作時(shí)間如有私人緊急事務(wù)需要離崗處理，按照事假的規(guī)定向主管領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)假，違反規(guī)定者以曠工計(jì)罰。
保安管理考核制度
總則
一、 貫徹執(zhí)行公安機(jī)關(guān)和上級(jí)部門制訂的各項(xiàng)法規(guī)和制度，努力維護(hù)好轄區(qū)內(nèi)的治安安全
二、 遵守公司規(guī)章管理制度，服從領(lǐng)導(dǎo)，完成公司交給的其他工作任務(wù)
三、 負(fù)責(zé)做好對(duì)管區(qū)內(nèi)的巡邏、值班工作；負(fù)責(zé)做好機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的停放和疏導(dǎo)工作
四、 熟悉場(chǎng)站情況，以動(dòng)態(tài)巡查的方式預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、制止各類事故的發(fā)生如：打架斗毆、盜竊等事件，提高應(yīng)急事件的處理能力
五、 按規(guī)定著裝，文明值勤，嚴(yán)格交接班手續(xù)，認(rèn)真做好值班記錄和交接班記錄
六、 講究文明、禮貌待人，耐心說(shuō)服、以理服人
工作職責(zé)
1. 保安崗位實(shí)施24小時(shí)值班制度，每周周五把下一周的值班計(jì)劃以書面形式報(bào)到物業(yè)公司，如有隊(duì)員調(diào)整需提前一天以書面形式通知物業(yè)公司，并經(jīng)公交集團(tuán)面試合格后經(jīng)培訓(xùn)方可上崗，并將新隊(duì)員信息報(bào)至物業(yè)公司存檔。
2. 班前8小時(shí)前、上班期間不得飲酒。
3. 在崗期間衣著整體，必須穿保安制服、帶工號(hào)牌。
4. 堅(jiān)守崗位，不得串崗、離崗、睡崗，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，不得私自外出，并在交接班前填寫好交接班記錄。
5. 在崗期間不得在值班室內(nèi)從事各類與工作無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
6. 做好節(jié)假日期間值班工作，按時(shí)向上級(jí)匯報(bào)集團(tuán)當(dāng)天安全情況，并完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其他工作任務(wù)。
7. 熟悉公司區(qū)域環(huán)境，了解周邊環(huán)境，做好公司區(qū)域巡邏檢查工作。確保公司正門無(wú)人員聚集現(xiàn)象，如發(fā)生特殊情況及時(shí)通知公司有關(guān)部室。要保持警惕，以防失竊等各類安全事件發(fā)生。
8. 班前要清掃值班室衛(wèi)生，將物品擺放整齊；保持值班室衛(wèi)生、整潔。
9. 夜間必須加強(qiáng)巡邏，發(fā)現(xiàn)事故苗頭或形跡可疑的人和事，應(yīng)及時(shí)處理并報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或公司領(lǐng)導(dǎo)。發(fā)現(xiàn)公司內(nèi)電、水、門窗、消防設(shè)施等不關(guān)閉或不安全情況，應(yīng)及時(shí)采取補(bǔ)救措施，并于次日?qǐng)?bào)告有關(guān)部門。
10. 負(fù)責(zé)公司停車場(chǎng)車輛管理工作，確保非機(jī)動(dòng)車、外來(lái)機(jī)動(dòng)車輛在指定區(qū)域按秩序停放。地下停車場(chǎng)、辦公樓前停車場(chǎng)、只停放公司登記的車輛。公司正門處不得停放任何車輛或放置物品（裝貨出運(yùn)的車輛除外）。
11. 認(rèn)真負(fù)責(zé)報(bào)紙、書信收發(fā)工作不得丟失，保安人員不得簽收私人包裹，保安室不得存放個(gè)人物品。
12. 對(duì)來(lái)訪人員，必須同接待人員聯(lián)系確認(rèn)，進(jìn)行登記，方可放行。
13. 認(rèn)真填寫來(lái)客登記單，登記單必須回收妥善保管并做好存檔。
14. 休息日、節(jié)假日要嚴(yán)格控制人員進(jìn)入，嚴(yán)禁非工作人員獨(dú)自進(jìn)入辦公大樓。
15. 夜間必須加強(qiáng)巡邏，發(fā)現(xiàn)事故苗頭或形跡可疑的人和事，應(yīng)及時(shí)處理并報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或公司領(lǐng)導(dǎo)。發(fā)現(xiàn)公司內(nèi)電、水、門窗、消防設(shè)施等不關(guān)閉或不安全情況，應(yīng)及時(shí)采取補(bǔ)救措施，并與次日?qǐng)?bào)告有關(guān)部門。
16. 用電梯運(yùn)送貨物時(shí)，必須事先報(bào)告物業(yè)公司，經(jīng)批準(zhǔn)后由保安陪同方可運(yùn)送。
17. 嚴(yán)禁寵物進(jìn)入辦公大樓。
18. 嚴(yán)禁攜帶易燃易爆物品進(jìn)入辦公大樓。
19. 嚴(yán)禁推銷、快遞等閑雜人員進(jìn)入大樓，收廢品人員由辦公樓內(nèi)部人員帶領(lǐng)方可進(jìn)入。
20. 對(duì)于將公共設(shè)備帶出辦公大樓的非工作人員，必須有相關(guān)部室人員陪同，并出具書面手續(xù)。
防疫期間保安工作制度
一、疫情期間各場(chǎng)站保安值班上崗之前需測(cè)量體溫，洗手消毒、持有有效的健康證明，保持良好的個(gè)人衛(wèi)生，穿戴制服、 佩戴口罩。
加大對(duì)職工疫情防控知識(shí)培訓(xùn)，確保職工掌握防護(hù)知識(shí)和 預(yù)防措施，全面執(zhí)行個(gè)人防護(hù)。
二、 外來(lái)人員登記管理保安人員負(fù)責(zé)學(xué)校安全保衛(wèi)工作，嚴(yán) 格會(huì)客制度。
疫情期間，場(chǎng)站實(shí)行封閉式管理，禁止一切人員進(jìn)入。 如因?yàn)樘厥庠蛐枰M(jìn)入嚴(yán)格實(shí)行疫情期間外來(lái)人員排查工作：
（1） 文明詢問(wèn)來(lái)訪人員來(lái)訪目的，聯(lián)系相關(guān)人員確認(rèn)。
（2） 認(rèn)真核對(duì)，仔細(xì)查看確認(rèn)來(lái)訪人員出行軌跡。
1. 加強(qiáng)門衛(wèi)、門崗、接待處等場(chǎng)所的清潔消毒頻次.每天不 少于2次。
3. 明確各個(gè)區(qū)域消毒的負(fù)責(zé)人，每天做好消毒記錄。
4. 遵守場(chǎng)站各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格執(zhí)行交接班時(shí)間，嚴(yán)守職責(zé)， 不擅自離開(kāi)崗位，不空崗，工作時(shí)間不搞個(gè)人副業(yè)。
6. 嚴(yán)格履行以上職責(zé)，若擅離職守，出現(xiàn)意外，將承擔(dān)一定的責(zé)任。
保安交接班制度
1、本班相互轉(zhuǎn)換崗位時(shí)，須認(rèn)真做好崗位工作記錄。
2、本班最后一崗與下一班交接時(shí)，要將本班工作情況詳細(xì)交待給下一班，以便下一班開(kāi)展工作。
3、交班人員將公物轉(zhuǎn)交下一班，并在最后一崗的工作記錄欄目里寫明下一班接崗人的姓名。
4、交接班須正點(diǎn)、守時(shí)，特殊情況，提前2小時(shí)請(qǐng)示保安隊(duì)長(zhǎng)批準(zhǔn)后，方可延時(shí)，否則不得超時(shí)接班。
5、接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負(fù)責(zé)。
6、接班人須提前15分鐘簽到上班，翻看工作記錄，詢問(wèn)工作情況，以便明確工作重點(diǎn)。
7、交班班長(zhǎng)須將本班工作情況詳細(xì)交待給下一班，并將本班已完成和待完成工作認(rèn)真記錄在每班記錄本上，交接雙方簽名確認(rèn)。
8、交班人須將相關(guān)記錄書寫清楚，并將和有關(guān)記錄本移交給接班人。
保潔員工作制度
一、保潔職責(zé)范圍：
1、各樓層走廊、樓梯、扶手、衛(wèi)生間、玻璃、 天花板、樓層等公共部分，各樓外圍至道路間的草坪、道路環(huán)境衛(wèi)生及所負(fù)責(zé)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。
2、景觀廣場(chǎng)、內(nèi)廣場(chǎng)、各區(qū)通道、車輛出入口、草坪及尚未開(kāi)發(fā)利用的空地（各保潔員的環(huán)境衛(wèi)生區(qū)域另行安排）。
二、保潔工作要求：
1、保潔員須每天兩次清掃保潔所負(fù)責(zé)的區(qū)域，衛(wèi)生間要求達(dá)到無(wú)異味，蹲盤、小便池?zé)o垢跡，走廊、樓梯、玻璃、扶手無(wú)灰塵、天花板無(wú)蛛絲。
2、道路、草坪、景觀廣場(chǎng)、內(nèi)廣場(chǎng)等環(huán)境衛(wèi)生保持衛(wèi)生整潔，無(wú)雜物、紙屑。
3、各保潔區(qū)域內(nèi)清掃的垃圾集中指定存放，垃圾箱加蓋并保持垃圾箱周圍整潔。
4、保潔員在工作中應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，調(diào)整作息時(shí)間，如有臨時(shí)保潔工作應(yīng)做到隨叫隨到，保質(zhì)保量完成學(xué)院所交給的各項(xiàng)任務(wù)。
四、 保潔工作時(shí)間：上午7：30～ 10：30
下午13：30～16：30
五、 監(jiān)督制度：
1、定期和不定期檢查制度。
2、保潔范圍內(nèi)入駐單位領(lǐng)導(dǎo)及值班人員的反饋意見(jiàn)。
3、公司所交予保潔員的保潔工具，保潔員不得另作他用。
根據(jù)定期和不定期檢查、反饋意見(jiàn)等實(shí)際情況對(duì)無(wú)保質(zhì)保量完成公司所交予的各項(xiàng)任務(wù)者酌情扣減工資。保潔員工作績(jī)效每月由物管處組織相關(guān)單位進(jìn)行考評(píng)，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。
大廳接待工作標(biāo)準(zhǔn)及工作流程
一 、儀容儀表及素質(zhì)要求：
（1）儀表、儀態(tài)
上班時(shí)須穿職業(yè)裝，并保持清潔衛(wèi)生整齊，不得穿牛仔褲、T恤、露肩裝、吊帶、拖鞋或類似拖鞋的皮涼鞋等非正規(guī)衣服上班，裙裝下擺不得低于膝下三公分。不得穿著"三截腿"；
常剪指甲，保持清潔，不得留長(zhǎng)指甲，不能涂指甲油，不使用濃味香水等。
不得在前臺(tái)化妝。保持口氣清新自然無(wú)異味。上班期間應(yīng)化淡妝，除戒指外不得佩戴飾物。
保持良好的站、坐、走姿。站時(shí)須挺胸收腹沉肩。坐時(shí)不得前仰后靠，不得搖頭晃腦，東張西望。走時(shí)保持站的基礎(chǔ)上，水平向前，平穩(wěn)適中，無(wú)緊急情況，不得在辦公區(qū)奔跑。
面帶微笑、主動(dòng)熱情、講究禮儀、禮貌、彬彬有禮地接待客人， 在客人面前，不得修指甲、剔牙、掏鼻、打嗝、伸懶腰、唱歌、哼小調(diào)、化妝。
(2)語(yǔ)言 前廳服務(wù)員不僅應(yīng)有良好的儀容、儀表，而且必須具備優(yōu)美的語(yǔ)言，令人愉快的聲調(diào)，恰當(dāng)?shù)膬?nèi)容和靈活策略的語(yǔ)言技巧。不詢問(wèn)客人的年齡，特別是女賓。不要詢問(wèn)客人的履歷、工資收入、衣物價(jià)格。對(duì)奇裝異服的人不圍觀，不交頭接耳。對(duì)殘疾或身體有缺陷人士不歧視。
(3)行為舉止 站立標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范、舉止大方，熱情幫助，服務(wù)周到。盡量避免或克服不好的習(xí)慣動(dòng)作如嚼口香糖、工作場(chǎng)所吃喝、高嗓門叫喊、勾肩搭背、指手劃腳等。接待賓客要自然大方、穩(wěn)重?zé)崆椤⒂卸Y貌，做到微笑服務(wù)，用好敬語(yǔ)。做到：迎賓有問(wèn)候聲、說(shuō)話有稱呼聲、離別有致謝聲、工作出現(xiàn)差錯(cuò)有道歉聲。不以膚色、種族、信仰、衣著、相貌取人。不得有對(duì)來(lái)客有過(guò)分隨便、過(guò)分親熱的舉動(dòng)，不得勾肩搭背、不得嘲笑來(lái)客不小心的現(xiàn)象，不得對(duì)來(lái)客指指點(diǎn)點(diǎn)。
與客人相遇要主動(dòng)讓路，會(huì)見(jiàn)客人時(shí)不主動(dòng)握手，特別是女賓。若賓客先伸出手來(lái)握手，應(yīng)面帶微笑與客人握手。握手時(shí)姿態(tài)要端正，腰要直，上身稍前傾，力度不能大，不能用左手與客人握手。
與客人交談應(yīng)站立端正，講究禮貌，不左顧右盼，低頭哈腰。要用心聆聽(tīng)客人的講話，不與客人搶話，不中途插話，不與客人爭(zhēng)論，不強(qiáng)詞奪理，說(shuō)話要有分寸，語(yǔ)氣要溫和，語(yǔ)言要文雅。
(4)業(yè)務(wù)操作技能 必須能夠熟練、準(zhǔn)確、快速敏捷、準(zhǔn)確無(wú)誤地按程序完成本職工作。
(5)應(yīng)變能力 應(yīng)該具備的特殊服務(wù)技能與素質(zhì)，沉著冷靜、妥善靈活處理好特殊事件或問(wèn)題。
二 崗位職責(zé)
（1）前臺(tái)包括整個(gè)前臺(tái)及附屬三張辦公椅必須保持整潔、干凈，無(wú)灰塵、無(wú)污漬。
（2）除公司宣傳單、個(gè)人茶杯、臺(tái)歷、盆花外，不得放置任何物品，不得堆放食物、雜物，不得在前臺(tái)吃東西。
（3）前臺(tái)只能由接持人員坐，其他人員不得進(jìn)入前臺(tái)就座。公司人員不得聚在前臺(tái)閑聊，如有公務(wù)需探討可進(jìn)入前臺(tái)，但不得超過(guò)十分鐘。需超過(guò)十分鐘的，應(yīng)改在其他辦公地點(diǎn)進(jìn)行。
?。?/span>4）上班時(shí)間必須在崗。即早上8:30--12:00、下午1:00--5:00。如因公務(wù)需外出，經(jīng)直接領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可離崗。外出期間，由直接領(lǐng)導(dǎo)安排前臺(tái)接待人員，必須保證前臺(tái)無(wú)空崗。如無(wú)法安排人員，前臺(tái)接待人員不得外出。私事不得離崗。
?。?/span>5）協(xié)助保潔員做好前臺(tái)及周圍的清潔工作。
三 工作流程
（1）接待來(lái)訪工作流程
①為公司來(lái)客設(shè)立登記本，所有來(lái)公司人員均須登記，登記本上注明來(lái)訪人姓名、人數(shù)、來(lái)訪事由、出入時(shí)間。
②公司有來(lái)訪客人，來(lái)客行至前臺(tái)一米以內(nèi)，前臺(tái)接待必須起身微笑相迎，說(shuō)禮貌用語(yǔ)，招呼客人就座?？腿俗潞螅芭_(tái)接待方可就座。
③來(lái)客提出個(gè)人要求時(shí)，前臺(tái)接待必須認(rèn)真聆聽(tīng)，有必要時(shí)做好筆記，如遇無(wú)法處理的投訴，則請(qǐng)客人稍等，請(qǐng)客戶服務(wù)部經(jīng)理出面解決。
④來(lái)客提出要找公司領(lǐng)導(dǎo)或員工時(shí)，前臺(tái)接待應(yīng)先問(wèn)有無(wú)預(yù)約。并請(qǐng)來(lái)客做好登記，再打電話致電要找的員工，策略詢問(wèn)是否帶進(jìn)。如回答需要馬上帶進(jìn)，則應(yīng)告知樓層及辦公室房號(hào)，需要時(shí)幫助送至電梯口，幫助按下樓層按鈕；如需遲些才帶進(jìn)，請(qǐng)客人在接待室就坐，為客人倒水（七分滿），請(qǐng)客人稍待。
⑤如來(lái)客不聽(tīng)要求，想要硬闖辦公室，呼叫秩序維護(hù)員協(xié)助攔截。如事態(tài)緊急，可報(bào)告上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)處理。
（二）接聽(tīng)電話工作流程：
①接聽(tīng)電話時(shí)鈴響三聲內(nèi)接聽(tīng)，如超過(guò)三聲后接起電話，則應(yīng)說(shuō)"不好意思，剛才有事走開(kāi)了，請(qǐng)問(wèn)有什么可以幫到您？"
②接聽(tīng)電話時(shí)用規(guī)范的語(yǔ)氣說(shuō)："您好，XX公司！"或"您好，XX！"
③來(lái)電人提出要求，須記錄的必須及時(shí)記下。如需轉(zhuǎn)達(dá)他人的，需記下來(lái)電時(shí)間、來(lái)電人姓名、事由、相關(guān)事項(xiàng)。
④接電話時(shí)必須注意禮儀，語(yǔ)速平和，保持自然、得體、大方的形象，話機(jī)與臉龐成45度角，身體不得傾斜，不得嘴里吃東西，不得前仰后合。說(shuō)話時(shí)控制音調(diào)，不得過(guò)于吵鬧。
⑤接電話盡量長(zhǎng)話短說(shuō)，如遇客人投訴電話，需安撫客人情緒的，應(yīng)耐心安撫。私人電話不要超過(guò)三分鐘。
⑥接電話不得先于來(lái)電人掛機(jī)（私人電話除外）。
（三）違反規(guī)定的處罰條款：
前臺(tái)接待的各項(xiàng)工作依據(jù)工作流程內(nèi)容和要求執(zhí)行，如有違反要求的，將視情節(jié)輕重根據(jù)公司相關(guān)制度予以處理。
消防安全管理制度
為加強(qiáng)消防管理,維護(hù)正常經(jīng)營(yíng)秩序,防止事故發(fā)生,保障旅客的人身安全及財(cái)產(chǎn)安全,結(jié)合本單位實(shí)際情況特制定本管理制度。
1、員工必須嚴(yán)格遵守防火安全制度，參加消防活動(dòng)。
2、熟悉自己崗位的工作環(huán)境，操作的設(shè)備及物品情況，知道安全出口的位置和消防器材的擺放位置，懂得消防設(shè)備的使用方法，必須知道消防器材的保養(yǎng)措施。
3、消防中心電話號(hào)碼“119”，救火時(shí)必須無(wú)條件聽(tīng)從消防中心和現(xiàn)場(chǎng)指揮員的指揮。
4、嚴(yán)禁員工將貨物堆放在消火栓內(nèi)、滅火器的周圍。嚴(yán)禁在疏散通道上堆放貨物，確保疏散通道的暢通和滅火器材的正常使用。
5、如發(fā)現(xiàn)異色、異聲、異味，須及時(shí)報(bào)告上級(jí)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，并采取相應(yīng)措施進(jìn)行處理。
6、當(dāng)發(fā)生火災(zāi)火警時(shí)，首先保持鎮(zhèn)靜，不可驚慌失措，迅速查明情況向消防中心報(bào)告。報(bào)告時(shí)要講明地點(diǎn)燃燒物質(zhì)、火勢(shì)情況、本人姓名、工牌號(hào)，并積極采取措施，利用附近的火火器，進(jìn)行初期火災(zāi)撲救，關(guān)閉電源，積極疏散酒店內(nèi)的顧客，有人受傷，先救人，后救火消防日常管理
7、無(wú)論本單位、外單位及施工單位，如果要?jiǎng)踊鸲急仨毜礁嬷踩肯揽刂浦行模瑖?yán)格遵守消防動(dòng)火規(guī)定，并配備相應(yīng)數(shù)量的滅火器材。
8、重點(diǎn)部位動(dòng)火須由經(jīng)理簽字。動(dòng)火時(shí)，安全警衛(wèi)人員必須在場(chǎng)監(jiān)護(hù)。
9、嚴(yán)禁在防火通道、樓梯口內(nèi)堆放貨物，疏散標(biāo)志和出口指示標(biāo)志應(yīng)完好，應(yīng)急照明設(shè)施必須保證正常。
10、嚴(yán)禁施工單位將易燃、易爆物品帶進(jìn)酒店范圍內(nèi)，如施工單位確需使用，應(yīng)報(bào)安全部消防監(jiān)控中心及工程部，征得有關(guān)人員同意后方可使用。
11、倉(cāng)庫(kù)內(nèi)禁止煙火，不準(zhǔn)亂拉臨時(shí)電線，不準(zhǔn)使用加熱設(shè)備。倉(cāng)庫(kù)照明燈限制60w以下白熾防爆燈、防爆日光燈，嚴(yán)禁使用碘鎢燈。物品入庫(kù)時(shí)，防止夾帶火種，入庫(kù)后，保安人員要經(jīng)常巡視檢查。、
12、變電所、配電室、空調(diào)機(jī)房等地，不準(zhǔn)存放易燃易爆和化學(xué)物品，嚴(yán)禁吸煙。
13、嚴(yán)格維護(hù)消防設(shè)備，要定期派人協(xié)助消控人員進(jìn)行測(cè)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，以保證設(shè)備的完好狀態(tài)。
14、滅火裝置、消火栓、手動(dòng)報(bào)警按鈕每月檢查一次。
15、配備的輕便手提式ABC干粉滅火器及滅火推車，擺放位置須明顯易取，任何部門及個(gè)人，不得隨意挪動(dòng)。
16、滅火器由部門派專人負(fù)責(zé)保管及外表衛(wèi)生清潔，ABC干粉滅火器每?jī)赡暧上乐行慕?jīng)過(guò)測(cè)試更換一次。
電梯機(jī)房管理制度
一、機(jī)房應(yīng)設(shè)固定照明，備有足夠的干粉滅火器。
二、機(jī)房應(yīng)保持清潔干燥，與水箱、蒸氣有可靠的隔離并原則上不安裝水、汽類供暖設(shè)施。
三、機(jī)房應(yīng)有良好的通風(fēng)，室內(nèi)溫度應(yīng)保持在5一40℃之間(對(duì)微機(jī)控制的電梯尤為重要)。
四、機(jī)房?jī)?nèi)除必要的工具、設(shè)施外不得堆放其他雜物。
五、機(jī)房及井道的照明電源應(yīng)與控制線路分別敷設(shè)。
六、機(jī)房地面應(yīng)鋪設(shè)絕緣材料。
七、電梯長(zhǎng)期不使用時(shí)，應(yīng)將機(jī)房總電源斷開(kāi)。
八、機(jī)房應(yīng)配有門鎖。并只允許維護(hù)檢修人員值班管理，其他人員禁止入內(nèi)。
電梯維修保養(yǎng)制度
一、每日應(yīng)對(duì)機(jī)房的電氣和機(jī)械設(shè)備做巡視檢查，清理轎廂、機(jī)房衛(wèi)生，檢查司機(jī)交接班記錄。
二、每周對(duì)主要安全裝置和電器控制部分進(jìn)行安全檢查。檢查各部件潤(rùn)滑情況，各種指示燈工作是否正常，平層精度、舒適感是否良好，電梯運(yùn)行有無(wú)異常聲響。
三、每月對(duì)各種安全防護(hù)裝置和電控部分進(jìn)行詳細(xì)檢查，更換各種易損部件。
四、每季度對(duì)重要的機(jī)械部件和電器設(shè)備進(jìn)行詳細(xì)檢查，調(diào)整和修復(fù)以下內(nèi)容:曳引機(jī)注油;導(dǎo)軌打臘;油杯注油;更換門導(dǎo)靴;轎廂導(dǎo)靴襯板；更換破損、燒蝕的安全開(kāi)關(guān)；繼電器等。
五、每年組織有關(guān)人員進(jìn)行一次全面的安全技術(shù)檢驗(yàn)，確定電梯整個(gè)運(yùn)行狀態(tài)及不安全因素，制定整改維修計(jì)劃(更換曳引機(jī)油；清洗導(dǎo)靴工作面;控制柜除塵;檢修安全回路;更換磨損、超限、性能不可靠的機(jī)械、電器部件)。
六、根據(jù)電梯的性能和使用頻率，可在三至五年內(nèi)進(jìn)行一次全面的大修(清洗曳引機(jī)、更換摩擦片、檢修控制柜、更換鋼絲繩、做平衡系數(shù)實(shí)驗(yàn)等)。
七、電梯長(zhǎng)時(shí)間停用或發(fā)生火災(zāi)、地震、濕水、沖頂、蹾底后，應(yīng)做好詳相記錄并請(qǐng)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局特種設(shè)備監(jiān)督檢驗(yàn)部門檢驗(yàn)無(wú)誤后方可投入使用。
八、設(shè)立《電梯運(yùn)行記錄》 并詳細(xì)填寫。對(duì)故障原因及調(diào)整后的數(shù)據(jù)記錄在案，為日后的維修保養(yǎng)工作提供可靠的數(shù)據(jù)。
維修人員崗位職責(zé)
1. 服從部門負(fù)責(zé)人工作安排，遵守紀(jì)律，樹(shù)立良好服務(wù)意識(shí)。
2. 負(fù)責(zé)本物業(yè)區(qū)域維修工作，熟悉物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用配套設(shè)施、設(shè)備的種類、分布，掌握各類線路的分布、走向、位置以及其維修保養(yǎng)的方法。
3. 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)常巡視，發(fā)現(xiàn)公用設(shè)施有損壞、隱患或其他異常情況，應(yīng)及時(shí)給予維修，保證公共配套設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行。
4. 積極為客戶提供多項(xiàng)便民服務(wù)，接到客戶報(bào)修，應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，排除故障。確有困難應(yīng)立即與負(fù)責(zé)人聯(lián)系。
5. 發(fā)現(xiàn)重要電氣設(shè)備故障時(shí)，應(yīng)及時(shí)向部門負(fù)責(zé)人匯報(bào)，組織人員搶修，分析事故原因，做好記錄，提出建議。
6. 定期清潔配電房，做到“三凈”（設(shè)備凈、機(jī)房?jī)?、工作?chǎng)地凈），確保設(shè)備正常運(yùn)行。
7. 工作時(shí)間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)決貫徹執(zhí)行安全第一的原則。
8. 積極參加崗位培訓(xùn)，刻苦鉆研技術(shù)，不斷提高工作水準(zhǔn)，做好節(jié)能節(jié)材工作。
9. 發(fā)揮工作主動(dòng)性，完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
高低壓配電室管理制度
1.配電室運(yùn)行和維修人員必須持證上崗，必須熟悉電氣設(shè)備情況和有關(guān)安全措施、操作程序與規(guī)章制度。
2、配電室建立24小時(shí)運(yùn)行值班制度，對(duì)高壓配電裝置進(jìn)行巡查，做好每日巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)部門領(lǐng)導(dǎo)。
3、配電設(shè)備由專職人員管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作，值班員必須做好值班記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。
4、供電線路嚴(yán)禁超載供電，配電房?jī)?nèi)禁止亂接線路。
5、停電時(shí)，應(yīng)提前向部門領(lǐng)導(dǎo)提出申請(qǐng)經(jīng)同意后方可實(shí)施，恢復(fù)送電時(shí)在確認(rèn)供電線路正常，電氣設(shè)備完好后方可送電。
6、配電室內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)確保完好，并有手持式氣體滅火器，注意防止小動(dòng)物進(jìn)入，無(wú)關(guān)人員禁止進(jìn)入，外來(lái)人員須經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)同意許可方可進(jìn)入，并做好外來(lái)人員登記工作。
7、加強(qiáng)日常維護(hù)、檢修，保證配電室內(nèi)照明、應(yīng)急照明設(shè)施等設(shè)備完好。
8、電業(yè)部門停電時(shí)，值班人員應(yīng)立即采取補(bǔ)救緊急措施，同時(shí)與供電部門取得聯(lián)系。
9、運(yùn)行過(guò)程中，分路開(kāi)關(guān)跳閘，先查明原因，可試送一次，若不成功則不能再送應(yīng)報(bào)告值班主管，排除故障后才能送電。
10、系統(tǒng)和設(shè)備在運(yùn)行或檢修時(shí)，應(yīng)做好相應(yīng)安全技術(shù)措施。
11、保持配電室的清潔衛(wèi)生和干燥。
12、值班時(shí)間內(nèi)嚴(yán)禁干私事，必須認(rèn)真監(jiān)視并注意設(shè)備有無(wú)異常響聲和氣味，一旦發(fā)現(xiàn)有異常情況，應(yīng)立即查明原因，在保證安全的前提下盡可能迅速排除，并在《配電室運(yùn)行日志》上如實(shí)填寫。如果不能保證安全或無(wú)法排除應(yīng)立即上報(bào)并采取防止事故發(fā)生的預(yù)防措施。
13、值班人員須按時(shí)對(duì)系統(tǒng)和設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，認(rèn)真詳細(xì)地填寫運(yùn)行記錄，在書寫運(yùn)行記錄時(shí)應(yīng)做到字跡清楚。
14、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
日照市物業(yè)管理?xiàng)l例
【法規(guī)類別】房屋住宅建設(shè)
【發(fā)文字號(hào)】日照市第十八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第10號(hào)
【批準(zhǔn)部門】山東省人大(含常委會(huì))
【批準(zhǔn)日期】2017.09.30
【發(fā)布部門】日照市人大(含常委會(huì))
【發(fā)布日期】2017.10.01
【實(shí)施日期】2018.01.01
【時(shí)效性】現(xiàn)行有效
【效力級(jí)別】設(shè)區(qū)的市地方性法規(guī)
日照市第十八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告
（第10號(hào)）
《日照市物業(yè)管理?xiàng)l例》已于2017年8月25日經(jīng)日照市第十八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三次會(huì)議通過(guò)，并于2017年9月30日經(jīng)山東省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十二次會(huì)議批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自2018年1月1日起施行。
日照市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)
2017年10月1日
日照市物業(yè)管理?xiàng)l例
（2017年8月25日日照市第十八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三次會(huì)議通過(guò)
2017年9月30日山東省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十二次會(huì)議批準(zhǔn)）
目 錄
第一章 總 則
第二章 前期物業(yè)管理
第三章 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)
第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第六章 監(jiān)督管理
第七章 法律責(zé)任
第八章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善居住環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。
第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本、業(yè)主自治、政府監(jiān)管、權(quán)責(zé)分明、和諧包容的原則。
第四條 市、縣（區(qū)）人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織和領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)規(guī)劃和社會(huì)治理體系，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。
具有行政管理職能的市人民政府派出機(jī)構(gòu)，在本轄區(qū)內(nèi)承擔(dān)前款規(guī)定的縣級(jí)人民政府職責(zé)。
第五條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門是本市物業(yè)主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。
縣級(jí)人民政府物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
市、縣（區(qū)）人民政府其他有關(guān)行政主管部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督管理工作。
具有行政管理職能的市人民政府派出機(jī)構(gòu)，根據(jù)授權(quán)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，具體工作可以由有關(guān)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。
第六條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)工作。
社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開(kāi)展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第七條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人實(shí)行信用管理。
第八條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員自律制度，
規(guī)范行業(yè)行為。
第九條 鼓勵(lì)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。
第二章 前期物業(yè)管理
第十條 物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮建筑物的規(guī)模、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。
分期開(kāi)發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；物業(yè)管理區(qū)域已經(jīng)分割成多個(gè)自然街區(qū)，且其配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第十一條 住宅物業(yè)建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等資料，向物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府物業(yè)主管部門申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域劃分。
物業(yè)管理區(qū)域劃定后，建設(shè)單位在銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)以圖文形式將下列內(nèi)容向買受人明示，并作為商品房買賣合同的附件：
（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍；
（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備名稱；
（三）規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車的車位、車庫(kù)數(shù)量和位置；
（四）物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置；
（五）生活垃圾收集站點(diǎn)、公廁等其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備。
第十二條 物業(yè)管理區(qū)域劃定后確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)形成區(qū)域調(diào)整方案，明確調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等，并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ偯娣e過(guò)半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第十三條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅（含同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅）物業(yè)總建筑面積不超過(guò)三萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
縣級(jí)人民政府物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘進(jìn)行監(jiān)督。
第十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并報(bào)物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府物業(yè)主管部門、價(jià)格主管部門備案。
前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：
（一）物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用承擔(dān)；
（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和委托代收費(fèi)事項(xiàng)；
（三）分項(xiàng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)（含人員配置）和費(fèi)用分項(xiàng)測(cè)算；
（四）分項(xiàng)費(fèi)用和主要成本變動(dòng)聯(lián)動(dòng)調(diào)整的約定；
（五）是否委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，擬采取的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)及方法；
（六）物業(yè)服務(wù)用房（含業(yè)主委員會(huì)辦公用房）面積和位置；
（七）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè)；
（八）業(yè)主共有資金專用賬戶的設(shè)立、查詢方式，以及利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益的核算及分配辦法；
（九）合同解除的條件和違約責(zé)任；
（十）與前期物業(yè)管理有關(guān)的其他事項(xiàng)。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的浮動(dòng)幅度內(nèi)，并與物業(yè)服務(wù)規(guī)范規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)。
第十五條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：
（一）使用、維護(hù)物業(yè)共有部分的規(guī)則；
（二）使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù)；
（三）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù)；
（四）分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域費(fèi)用的方式；
（五）建設(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的義務(wù)；
（六）建設(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件；
（七）消防安全防范義務(wù)；
（八）違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任；
（九）其他有關(guān)事項(xiàng)。
臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
臨時(shí)管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會(huì)通過(guò)的管理規(guī)約生效時(shí)終止。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約在銷售場(chǎng)所公示，在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買受人在購(gòu)房時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。
第十六條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)將已備案的前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬資料等作為約定的內(nèi)容。
建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)費(fèi)；已作出物業(yè)費(fèi)減免承諾的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。
第十七條 建設(shè)單位無(wú)償配置的物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠使用的房間，具備水、電、通風(fēng)、采光、簡(jiǎn)單裝修等使用條件，且設(shè)有服務(wù)廳、辦公用房、衛(wèi)生間等，依法屬于全體業(yè)主共有，不得擅自改變用途。
第十八條 新建住宅物業(yè)交付使用十五日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)。物業(yè)與竣工驗(yàn)收資料不符的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)整修。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在縣級(jí)人民政府物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督下，按規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：
（一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）電梯等特種設(shè)備和消防設(shè)施的設(shè)計(jì)、制造、安裝合格證、質(zhì)量證明書、監(jiān)督檢驗(yàn)報(bào)告等安全技術(shù)檔案；
（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
（五）業(yè)主名冊(cè)；
（六）應(yīng)當(dāng)移交的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，并書面承諾補(bǔ)交的具體期限，最長(zhǎng)不超過(guò)十日。
第十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。
建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在承接查驗(yàn)過(guò)程中共同侵害業(yè)主利益的，應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接查驗(yàn)完成之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府物業(yè)主管部門備案：
（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；
（二）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；
（三）建設(shè)單位移交資料清單；
（四）查驗(yàn)、交接記錄；
（五）與承接查驗(yàn)有關(guān)的其他資料。
物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢。業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金專用賬戶，并按照合同約定公布收支情況，每年不得少于一次。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)設(shè)立業(yè)主共有資金基本賬戶后十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金基本賬戶。
第二十二條 前期物業(yè)管理期間，有下列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同的；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離的；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照的；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后十日內(nèi)，將更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況告知物業(yè)買受人。
第二十三條 前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位已經(jīng)注銷或者無(wú)法履行相關(guān)義務(wù)，但尚未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于退出物業(yè)管理區(qū)域六個(gè)月前書面告知業(yè)主及物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，依法組織業(yè)主決定管理模式。
第三章 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)
第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)
第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第二十五條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：
（一）業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上；
（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；
（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。
第二十六條 符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況在二十日內(nèi)報(bào)告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），同時(shí)報(bào)送下列資料：
（一）業(yè)主名冊(cè)；
（二）物業(yè)管理區(qū)域證明；
（三）房屋及建筑面積清冊(cè)；
（四）規(guī)劃總平面圖；
（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的備案證明；
（六）物業(yè)服務(wù)用房配置資料；
（七）成立業(yè)主大會(huì)必需的其他資料。
十人以上的業(yè)主聯(lián)名向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議書面請(qǐng)求的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令建設(shè)單位在十日內(nèi)報(bào)告業(yè)主入住情況。符合業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定報(bào)送資料。
建設(shè)單位已經(jīng)注銷的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)報(bào)告業(yè)主入住情況，并提供有關(guān)資料。
第二十七條 符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位報(bào)告之日起三十日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。
籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七至十一人的單數(shù)，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表一名，社區(qū)居民委員會(huì)代表一名，建設(shè)單位代表一名和業(yè)主代表若干名組成。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表?yè)?dān)任。業(yè)主代表的產(chǎn)生方式由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）確定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)，將成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于七日。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合籌備組開(kāi)展工作。
籌備組正式開(kāi)展籌備工作前，縣級(jí)人民政府物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)。
第二十八條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職；
（三）無(wú)非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)物的行為；
（四）無(wú)不宜擔(dān)任的其他情形。
籌備組中的業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合下列條件：
（一）按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)、車位租賃費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修資金等；
（二）無(wú)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)使用物業(yè)的行為；
（三）本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位任職。
第二十九條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主人數(shù)和建筑面積等因素確定。住宅物業(yè)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，老舊住宅物業(yè)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由縣級(jí)人民政府承擔(dān)：
（一）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記前，交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)；
（二）已辦理首次登記尚未召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)于報(bào)送成立業(yè)主大會(huì)資料時(shí)，交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備經(jīng)費(fèi)進(jìn)行監(jiān)管。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向出資單位報(bào)告。建設(shè)單位預(yù)交的籌備經(jīng)費(fèi)結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)予以退還。
第三十條 劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。
第三十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
第三十二條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式。
采用集體討論形式的，可以由全體業(yè)主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加。
業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前，應(yīng)當(dāng)書面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)；凡需業(yè)主投票表決的，表決票應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽名，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得委托他人。業(yè)主代表不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主應(yīng)當(dāng)另行推選。
采用書面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書送交全體業(yè)主，由業(yè)主本人或者其委托的代理人實(shí)名簽署意見(jiàn)；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。需業(yè)主投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者其委托的社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)采用書面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的情況進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。
第三十三條 業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)、不交存專項(xiàng)維修資金、亂停放車輛以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使作出約定。
第三十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議的召開(kāi)時(shí)間和臨時(shí)會(huì)議的召開(kāi)事由，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前將會(huì)議內(nèi)容書面告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)進(jìn)行指導(dǎo)，并對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況予以監(jiān)督。
業(yè)主委員會(huì)未按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期召開(kāi)；逾期仍未召開(kāi)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)組織召開(kāi)。
第三十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用書面方式實(shí)名投票；采用電子信息技術(shù)方式實(shí)名投票的，應(yīng)當(dāng)核實(shí)業(yè)主身份，確保業(yè)主意思表示真實(shí)、有效。
第三十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果和決定應(yīng)當(dāng)以書面形式向全體業(yè)主公告。
業(yè)主大會(huì)通過(guò)的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第三十七條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度。住宅專項(xiàng)維修資金、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等的收支管理，應(yīng)當(dāng)符合財(cái)務(wù)管理規(guī)定，并定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管財(cái)務(wù)原始憑證、會(huì)計(jì)賬簿等會(huì)計(jì)資料。
第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定，以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成，共同討論決定本小組范圍內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造等事項(xiàng)。
業(yè)主小組作出的決定應(yīng)當(dāng)符合管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，不得違反業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定，并在作出決定后七日內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì)。
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第三十九條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主監(jiān)督。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由三至十一人的單數(shù)組成，委員只能由業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)及委員報(bào)酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取，或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法與標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。
第四十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持業(yè)主大會(huì)決議、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)委員名單和基本情況等資料，向物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府物業(yè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。
前款規(guī)定的備案事項(xiàng)變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報(bào)告?zhèn)浒竼挝唬⒃谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第四十一條 業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中安排。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主委員會(huì)依法備案之日起五日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交辦公用房。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)持物業(yè)主管部門出具的備案證明，依法刻制、使用、管理印章和開(kāi)設(shè)賬戶。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案和印章管理等制度，業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)指定專人保管。
第四十二條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列行為之一的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）調(diào)查核實(shí)后，責(zé)令其暫停履行職責(zé)，并由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定終止其委員資格：
（一）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；
（二）利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)費(fèi)、車位租賃費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)，以及非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的財(cái)物；
（三）打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害投訴人、舉報(bào)人；
（四）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)；
（五）損害業(yè)主共同利益的其他行為。
業(yè)主委員會(huì)委員有拒不履行委員職責(zé)、違章搭建建筑物和構(gòu)筑物或者拒付物業(yè)費(fèi)等行為的，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定是否終止其委員資格。
第四十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知社區(qū)居民委員會(huì)。
第四十四條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第四十五條 業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的財(cái)物等移交業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主的財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)；逾期未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，移交給街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。
未在規(guī)定期限內(nèi)移交的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)督促其移交。
第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)
第四十六條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)成立物業(yè)管理委員會(huì)，作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)履行物業(yè)管理職能：
（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；
（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）兩次組織后仍不能成立的；
（三）未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)未完成換屆選舉，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）兩次指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者新一屆業(yè)主委員會(huì)的；
（四）業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)一年以上，無(wú)法正常開(kāi)展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）兩次指導(dǎo)后調(diào)整未成或者未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。
第四十七條 物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織成立，由業(yè)主成員以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)、建設(shè)單位派員組成。
物業(yè)管理委員會(huì)由九至十三人的單數(shù)組成。其中，業(yè)主成員不少于百分之五十，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會(huì)的業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)按照本條例首次業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主成員的條件推薦。
物業(yè)管理委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第四十八條 物業(yè)管理委員會(huì)成立之日起十日內(nèi)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將成立情況書面告知物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府物業(yè)主管部門。
物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第四十九條 物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，就物業(yè)共同管理事項(xiàng)征求全體業(yè)主意見(jiàn)，形成業(yè)主共同決定。
符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)依法備案之日起七日內(nèi)，與業(yè)主委員會(huì)辦理財(cái)物和相關(guān)資料移交手續(xù)后解散。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第五十條 鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：
（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和委托代收費(fèi)事項(xiàng)；
（二）分項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（含人員配置）和費(fèi)用分項(xiàng)測(cè)算；
（三）分項(xiàng)費(fèi)用和主要成本變動(dòng)聯(lián)動(dòng)調(diào)整的約定；
（四）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)與方法；
（五）物業(yè)服務(wù)用房、專項(xiàng)維修資金的管理與使用；
（六）利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益的核算和分配辦法；
（七）雙方的權(quán)利義務(wù)；
（八）違約責(zé)任、履約保證措施、合同期限及合同解除的條件；
（九）與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將合同副本報(bào)物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府物業(yè)主管部門備案。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：
（一）符合國(guó)家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；
（二）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；
（三）定期召開(kāi)業(yè)主懇談會(huì)，聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，及時(shí)受理業(yè)主、物業(yè)使用人投訴；
（四）未經(jīng)本人同意或者非因法定事由，不得向其他單位和個(gè)人透漏業(yè)主、物業(yè)使用人信息；
（五）做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的門衛(wèi)、巡邏、技防監(jiān)控、消防控制值守等秩序維護(hù)和安全防范工作，并接受公安機(jī)關(guān)的指導(dǎo)檢查；
（六）維護(hù)管理車輛停放、通行秩序，定期將亂停放車輛號(hào)牌及掌握的車輛所有人姓名和聯(lián)系方式報(bào)告業(yè)主委員會(huì)；
（七）配合供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、垃圾清運(yùn)等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域開(kāi)展服務(wù)，并提供便利；
（八）制定消防安全制度、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，開(kāi)展消防安全宣傳教育和防火檢查，消除火災(zāi)隱患；
（九）配合做好社區(qū)管理的相關(guān)工作。
第五十二條 經(jīng)業(yè)主或者物業(yè)使用人同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以有償提供物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定。
第五十三條 終止或者解除物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同），應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行告知義務(wù)；合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日告知。
自物業(yè)服務(wù)合同解除之日起十日內(nèi)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理下列交接事宜：
（一）業(yè)主和物業(yè)的基礎(chǔ)檔案；
（二）物業(yè)服務(wù)中形成的物業(yè)服務(wù)檔案；
（三）物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主共有的其他房屋、場(chǎng)地和財(cái)物；
（四）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；
（五）電梯等特種設(shè)備的安全與節(jié)能技術(shù)檔案；
（六）消防等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備技術(shù)手冊(cè)、維護(hù)保養(yǎng)記錄等資料；
（七）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的有關(guān)資料，預(yù)收、代收和清算欠收的有關(guān)費(fèi)用；
（八）物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料；
（九）應(yīng)當(dāng)移交的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)的，不得撤離物業(yè)管理區(qū)域，停止物業(yè)服務(wù)。
第五十四條 新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，制作查驗(yàn)記錄并簽字。
新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。
新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂五日內(nèi)，報(bào)物業(yè)所在地縣級(jí)人民政府物業(yè)主管部門備案。
第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時(shí)更新：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)電話；
（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；
（三）電梯、消防、燃?xì)?、熱力等設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；
（四）公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r，物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益及使用情況；
（五）房屋裝飾裝修及使用過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意的安全事項(xiàng)；
（六）價(jià)格、物業(yè)等主管部門監(jiān)督電話；
（七）應(yīng)當(dāng)公示的其他信息。
業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意，不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行下列活動(dòng)：
（一）改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途；
（二）設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)；
（三）允許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳等；
（四）收取或者提高占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地施劃車位的場(chǎng)地占用費(fèi)；
（五）應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定的其他事項(xiàng)。
第五十七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的種類、特點(diǎn)以及物業(yè)服務(wù)階段，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度由價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)主管部門依法制定。
第五十八條 物業(yè)費(fèi)可以采取酬金制或者包干制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。
物業(yè)費(fèi)實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出費(fèi)用屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有。除合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的酬金外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)費(fèi)實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)書面答復(fù)。
第五十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、不配合管理等理由，中斷或者以限時(shí)限量等方式限制或者變相限制供水、供電、供氣、供熱，以及實(shí)施損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者損害業(yè)主權(quán)益的，業(yè)主可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行仲裁裁決或者生效判決的，由物業(yè)主管部門記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，除依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任以外，由物業(yè)主管部門記入信用檔案：
（一）在物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的；
（二）物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的；
（三）撤出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料的；
（四）未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大房屋安全事故的；
（五）故意泄露業(yè)主、物業(yè)使用人信息的；
（六）對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報(bào)復(fù)的；
（七）違反法律、法規(guī)規(guī)定的其他行為。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)人民政府物業(yè)主管部門定期報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等資料。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任制。
物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有下列行為之一的，除依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任以外，應(yīng)當(dāng)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案：
（一）騙取、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金的；
（二）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備用途的；
（三）擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的；
（四）擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的；
（五）因管理失職造成人身傷害、財(cái)產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的；
（六）被價(jià)格主管部門認(rèn)定亂收費(fèi)或者收費(fèi)不規(guī)范，拒不改正的；
（七）嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益的其他行為。
第六十三條 業(yè)主自行管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：
（一）自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理人；
（二）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限；
（三）聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的方案；
（四）有關(guān)自行管理的其他內(nèi)容。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第六十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，依法處理相鄰關(guān)系。
第六十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人有下列違法行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，并向縣級(jí)人民政府有關(guān)行政主管部門報(bào)告：
（一）侵占、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地等違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為，向物業(yè)主管部門報(bào)告；
（二）損壞或者擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)等違反建筑裝飾裝修法律、法規(guī)的行為，向建設(shè)行政主管部門報(bào)告；
（三）違法搭建建筑物和構(gòu)筑物等違反規(guī)劃法律、法規(guī)的行為，向綜合行政執(zhí)法部門報(bào)告；
（四）隨意傾倒垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒物品，擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫等違反市容環(huán)境衛(wèi)生法律、法規(guī)的行為，向綜合行政執(zhí)法部門報(bào)告；
（五）損毀樹(shù)木、綠地等違反城市綠化法律、法規(guī)的行為，向綜合行政執(zhí)法部門報(bào)告；
（六）賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì)、飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活、制造影響他人的社會(huì)生活噪聲等違反治安管理法律、法規(guī)的行為，向公安機(jī)關(guān)報(bào)告；
（七）損壞公共消防設(shè)施和器材、占用消防通道等違反消防管理法律、法規(guī)的行為，向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告；
（八）違法設(shè)立工業(yè)企業(yè)、手工作坊，排放工業(yè)廢水、廢氣、噪聲等違反環(huán)境法律、法規(guī)的行為，向環(huán)境保護(hù)主管部門報(bào)告；
（九）其他違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的行為，依法向有關(guān)行政主管部門報(bào)告。
有關(guān)行政主管部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為進(jìn)行處理。
第六十六條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅（含車庫(kù)、儲(chǔ)藏室）改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約以外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)銷售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。業(yè)主要求承租車庫(kù)的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。
占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車的車位，屬于業(yè)主共有，其分配、使用、收費(fèi)等具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得銷售或者變相銷售。停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主共有車庫(kù)內(nèi)的車位租賃價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等車輛執(zhí)行公務(wù)、實(shí)施作業(yè)時(shí)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時(shí)停放，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供便利，且不得收取費(fèi)用。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉安全出口、消防通道，不得妨礙其他車輛和行人的正常通行。
第六十八條 業(yè)主長(zhǎng)期空置物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就緊急情況處置等事項(xiàng)簽訂協(xié)議。
簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向業(yè)主提示房屋空置的風(fēng)險(xiǎn)。
第六十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定需要報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。
業(yè)主、物業(yè)使用人修繕、裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。協(xié)議中應(yīng)當(dāng)明確裝修保證金的收取、扣除、退還和保證事項(xiàng)，允許施工的時(shí)間，廢棄物的清運(yùn)方式、臨時(shí)存放位置、委托清運(yùn)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)以及違約責(zé)任等。住宅裝修保證金每戶不得高于二千元。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、物業(yè)使用人，業(yè)主、物業(yè)使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)遵守。
業(yè)主、物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約規(guī)定禁止裝飾裝修車輛、施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
第七十條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，負(fù)責(zé)入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
住宅用水表、電能表、燃?xì)獗怼崮鼙淼扔?jì)量器具使用期限屆滿的，應(yīng)當(dāng)由供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)免費(fèi)換裝經(jīng)強(qiáng)制檢定合格的計(jì)量器具。
專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合。
第七十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置相應(yīng)的警示標(biāo)志，采取具體防范措施，并立即向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
電梯等特種設(shè)備應(yīng)當(dāng)在投入使用前或者投入使用后三十日內(nèi)，向負(fù)責(zé)特種設(shè)備安全監(jiān)督的管理部門辦理使用登記，取得使用登記證書和登記標(biāo)志。登記標(biāo)志應(yīng)當(dāng)置于該特種設(shè)備的顯著位置。
電梯等特種設(shè)備應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)合格有效期屆滿前一個(gè)月申請(qǐng)定期檢驗(yàn)，未經(jīng)定期檢驗(yàn)或者檢驗(yàn)不合格的，不得繼續(xù)使用。
第七十二條 在國(guó)家規(guī)定的保修期限內(nèi)，物業(yè)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。保修期限屆滿后，業(yè)主對(duì)專有部分負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)；業(yè)主專有部分以外的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)，合同約定由業(yè)主共同維修的，按照規(guī)定使用住宅專項(xiàng)維修資金；未交存住宅專項(xiàng)維修資金的，由相關(guān)業(yè)主共同承擔(dān)。
住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記前，按照規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。
第七十三條 物業(yè)保修期滿后，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修、更新和改造的，可以按照規(guī)定啟動(dòng)住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)急維修程序。
應(yīng)急維修涉及電梯等特種設(shè)備和消防設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)主管部門或者檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)出具的檢驗(yàn)報(bào)告、驗(yàn)收合格意見(jiàn)書或者其他合格證明。
第七十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主未按照約定交納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示等形式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。
第六章 監(jiān)督管理
第七十五條 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)管理工作綜合考核制度，定期對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，并納入年度工作目標(biāo)責(zé)任制考核。
第七十六條 縣級(jí)人民政府物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)督檢查，定期開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項(xiàng)檢查；
（二）本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域劃分、前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)、業(yè)主委員會(huì)備案等監(jiān)督管理工作；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息征集、核查和監(jiān)管工作；
（四）指導(dǎo)、服務(wù)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛；
（五）房屋安全、房屋租賃等監(jiān)督檢查；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第七十七條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)明確專門機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
（一）組織、指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)；
（二）組織成立物業(yè)管理委員會(huì)；
（三）監(jiān)督選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（四）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的移交、接管；
（五）糾正或者撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的違法決定；
（六）建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機(jī)制，調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛；
（七）指導(dǎo)社區(qū)居民委員會(huì)建立物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)制度；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第七十八條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立由業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)主管部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)、綜合行政執(zhí)法、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等方面代表參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列問(wèn)題：
（一）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問(wèn)題；
（二）業(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題；
（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問(wèn)題；
（四）提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問(wèn)題；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題；
（六）物業(yè)管理與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位協(xié)調(diào)和配合的問(wèn)題；
（七）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
第七十九條 有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列工作：
（一）規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)及調(diào)整變更的管理，協(xié)助開(kāi)展物業(yè)管理區(qū)域劃分；
（二）價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，受理投訴舉報(bào)，依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)的行為；
（三）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門（市場(chǎng)監(jiān)督管理部門）負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備安全監(jiān)察，規(guī)范和監(jiān)督市場(chǎng)計(jì)量行為，依法查處違反特種設(shè)備安全管理和計(jì)量法律、法規(guī)的行為；
（四）工商行政管理部門（市場(chǎng)監(jiān)督管理部門）負(fù)責(zé)工商登記管理，對(duì)以住宅為住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）的，應(yīng)當(dāng)審查有關(guān)單位出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房的證明材料，依法查處違反工商登記管理法律、法規(guī)的行為；
（五）民政部門（社區(qū)管理部門）負(fù)責(zé)社區(qū)居民委員會(huì)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展自治管理的監(jiān)督。
第八十條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理協(xié)管聯(lián)系人制度，將社區(qū)、公安、綜合行政執(zhí)法、環(huán)境保護(hù)等有關(guān)部門、單位指定的物業(yè)管理協(xié)管人姓名、職責(zé)、聯(lián)系方式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第八十一條 物業(yè)主管部門，綜合行政執(zhí)法、環(huán)境保護(hù)、公安等行政主管部門，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立信息共享制度，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理有關(guān)的情況，及時(shí)進(jìn)行通報(bào)。
第七章 法律責(zé)任
第八十二條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已作出處罰規(guī)定的，按照法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行；法律、法規(guī)未作出處罰規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定執(zhí)行。
第八十三條 物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)違反本條例規(guī)定，出具的評(píng)估報(bào)告具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述、重大遺漏的，由縣級(jí)人民政府物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得，并處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款；造成當(dāng)事人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第八十四條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，未交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的，由縣級(jí)人民政府物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。
第八十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，依照下列規(guī)定處罰：
（一）未按照規(guī)定辦理物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議備案的，由縣級(jí)人民政府物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款；
（二）物業(yè)費(fèi)實(shí)行酬金制，未按照規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算或者季度收支情況的，由縣級(jí)人民政府物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款；
（三）中斷或者以限時(shí)限量等方式限制或者變相限制供水、供電、供氣、供熱的，由縣級(jí)人民政府物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，可以處一萬(wàn)元以下罰款；逾期未改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。
第八十六條 國(guó)家機(jī)關(guān)及其工作人員在物業(yè)管理工作中存在玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)行為的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第八章 附 則
第八十七條 本條例自2018年1月1日起施行。
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